营改增房产税如何计算是企业和个人在房产持有和租赁过程中必须掌握的关键知识点。本文详细解读营改增后房产税的计算方法，涵盖企业和个人不同情况，提供具体计算公式、案例分析，以及常见问题解答，助您轻松应对房产税申报缴纳。

一、营改增对房产税的影响

营改增，即营业税改增值税，对房产税的影响主要体现在计税依据上。以前，以租金收入计算缴纳营业税时，营业税直接包含在租金中。营改增后，出租方需要缴纳增值税，因此，房产税的计税依据应扣除增值税额。

二、企业房产税计算

1. 企业房产税的两种计税方法

企业房产税主要有两种计税方法：

• 从价计征： 按照房产原值一次性减除10%-30%后的余值，乘以1.2%的税率。具体减除比例由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
• 从租计征： 按照房产租金收入，乘以12%的税率。

2. 从价计征的计算公式

应纳税额 = 应税房产原值 × (1 - 减除比例) × 1.2%

举例：某企业有一栋房产，原值为500万元，当地政府规定的减除比例为20%。

应纳税额 = 500万元 × (1 - 20%) × 1.2% = 4.8万元

3. 从租计征的计算公式

应纳税额 = 租金收入 × 12%

注意：营改增后，租金收入应为不含增值税的租金收入。计算公式如下：

不含税租金收入 = 含税租金收入 / (1 + 增值税税率)

举例：某企业出租一栋房产，每月含税租金收入为11.3万元（适用9%增值税税率），则每月不含税租金收入为：11.3万元 / (1 + 9%) = 10.37万元 (约数)。

每月应纳税额 = 10.37万元 × 12% = 1.24万元 (约数)

4. 企业房产税计税依据选择

企业可以根据自身情况选择最有利的计税方法。一般来说，如果企业房产原值较高，且租金收入相对较低，则选择从租计征可能更划算。反之，如果房产原值较低，租金收入较高，则选择从价计征可能更划算。

三、个人房产税计算

个人房产税的计算相对简单，主要针对出租房产的情况。

1. 个人房产税的计税方法

个人出租房产，一般按照租金收入，乘以4%的税率计算缴纳房产税。（具体税率各地可能存在差异，请以当地税务机关规定为准。）

2. 个人房产税的计算公式

应纳税额 = 租金收入 × 4%

注意：营改增后，租金收入应为不含增值税的租金收入。计算公式同企业从租计征。

举例：某个人出租一套房产，每月含税租金收入为5450元 (适用5%增值税税率)，则每月不含税租金收入为：5450元 / (1 + 5%) = 5200元 (约数)。

每月应纳税额 = 5200元 × 4% = 208元

四、常见问题解答

1. 房产税的纳税义务发生时间？

（1）纳税人将原有房屋出租的，以收取租金的当天为纳税义务发生时间。

（2）纳税人新建房屋用于出租的，以交付使用或者发生租赁行为的当天为纳税义务发生时间。

2. 房产税的缴纳期限？

房产税按年征收，分期缴纳。具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

3. 房产税税收优惠有哪些？

国家对部分房产税实行税收优惠政策，例如：

• 对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。
• 对符合条件的养老服务机构自用房产，免征房产税。

五、总结

理解营改增房产税如何计算对于企业和个人都至关重要。企业需要根据自身情况选择合适的计税方法，并准确计算应纳税额。个人出租房产也需要了解相关的税收政策，避免漏缴税款。建议您在实际操作中，咨询专业的税务顾问，以确保税务合规。

六、实用工具与资源

以下是一些可能有用的工具和资源，帮助您更好地理解和计算房产税：

• 国家税务总局guanfangwebsite：http://www.chinatax.gov.cn/
• 当地税务机关guanfangwebsite：查询当地房产税相关政策和规定。
• 专业的税务计算器：网上有很多免费的税务计算器，可以帮助您快速计算房产税。